Onko asia näin ja miten tämä on mahdollista toteuttaa? Haastattelussa Instagramista monelle tuttu @asuntoasiaa eli Suvi Schwab, joka on toiminut asuntosijoittajan Tampereen seudulla lähes 10 vuotta. Hän asuu Singaporessa ja hoitaa ihan kaiken asuntosijoittamiseen liittyvän sieltä käsin.
Asuntosijoittaminen – voitto tehdään ostohetkellä. Mitä se tarkoittaa?
Se tarkoittaa, että ostat sijoitusasunnon alle markkinahinnan. Mistä voi tietää mikä on asunnon markkinahinta? Tämä vaatii alueen hintojen tietämystä ja pidempiaikaista seuraamista, toteaa Suvi. Asunnon hinta on monen asian summa. Siihen vaikuttaa mm. asunnon sijainti sekä taloyhtiössä tehdyt ja tulevat remontit.
Ostamalla alle markkinahinnan, voit ajatella suojaavasi samalla omaa omaisuuttasi. Asuntojen hinnat voivat lähteä vallitsevan markkinatilanteen vuoksi laskuun, korot nousta tai sinulle tulla tyhjiä kuukausia ilman vuokralaista. Kun olet ostanut asunnon esim. 10-20 % markkinahintaa alemmalla hinnalla, siedät paremmin tällaisia muutoksia.
Jos kuitenkin olet ajatellut ostaa vain yhden tai kaksi asuntoa esim. eläkepäiviä turvaamaan, ei hinnalla ole niin suurta merkitystä. Jos haluat kasvattaa asuntoliiketoimintaasi, on ostohinnalla paljon suurempi merkitys.
Asunnostasi vapautuu heti vakuuksia pankille esim. uutta asuntolainaa varten, kun olet tehnyt alle markkinahintaiset asuntokaupat. Vakuus on pankin vaatima takuu siitä, että he saavat omansa pois, jos et pystykään maksamaan asuntolainaasi.
Yleensä pankit lainaavat 70-75 % rahaa uutta asuntoa vastaan. Jos sinulla ei ole tuota puuttuvaa 25-30 %, tarvitset vakuuksia muualta. Voit siis hankkia välittäjältä uuden hinta-arvion juuri hankkimasta asunnostasi ja toimittaa sen pankille todisteeksi nousseesta hinnasta. Tällä tavalla sinulla on lisää vakuuksia uutta asuntoasi varten.
Jos ostat asunnon 100 000 eurolla ja saat siitä vuokraa 500 €/kk, maksat vastikkeita ja lainan korkoa 200 € on lopputulema +300 €/kk. Vuodessa se tekee 3600 € – verot n. 1000 €. Vuositasolla käteen jää noin 2500 € (lainan takaisinmaksua ei ole huomioitu).
Jos ostaisit tuon asunnon 90 000 eurolla eli 10 000 euroa halvemmalla, vastaisi se heti noin neljän vuoden kassavirtaa. Sinulla kun olisi kestänyt tuon 10 000 euron kasaan saaminen 2500 € vuosisummalla neljä vuotta. Jos hinta on pienempi, laina on pienempi ja kuukausittaiset lyhennykset ovat pienempiä eli sinulle jää enemmän kassavirtaa käteen.
Miten saat ostettua alle markkinahintaan?
Taloyhtiön paperit kannattaa lukea tarkasti, sanoo Suvi. Sieltä voi löytyä joku etu, jota voit hyödyntää ostaessasi. Muut voivat luulla esim. jotain remonttia isoksi ja kalliiksi. Saatat saada selville tarkemman tarkastelun ja kyselyn jälkeen, että remontin laajuus ja sitä kautta hinta on jostain syystä selvästi luultua pienempi. Isännöitsijälle soittamalla voi saada selville jotain sisäpiirin tietoa, joka auttaa sinua päätöksen teossa tai antaa etulyöntiaseman.
Voit löytää markkinalta jo valmiiksi pyyntihinnaltaan alihinnoiteltuja kohteita, jolloin sinun ei välttämättä kannata enää lähteä tinkimään. Toinen vaihtoehto on se, että kohde on voinut olla markkinoilla jo kauan ja ns. happamoitua, jolloin matalampikin tarjous saattaa johtaa kauppaan. Mieti, miksi ne eivät ole menneet kaupaksi, jos harkitset ostavasi tällaista kohdetta.
Tärkeintä on miettiä, että numerot toimivat. Vuokratuottolaskurin löydät täältä. Sijoitetun pääoman tuotto, ROI, on myös yksi mittari, jolla voi sijoituksen kannattavuutta miettiä. Mikä on hyvä aika saada oma pääoma takaisin? Suvin laskujen mukaan ajan pitäisi olla alle 5 vuotta, mitä enemmän alle sen parempi. Jos ostat kohteen 20 000 € alle markkinahinnan, olet saanut jo heti 20 000 € takaisin sijoituksestasi.
Suvin vinkit sijoitusasunnon ostoon
Tärkein taitaa olla monesti kuultu. Sijainti, sijainti, sijainti. Sekä makro- että mikrosijainti. Eli jos valitsee muuttotappiopaikkakunnan niin sielläkin mikrosijainti eli missä siellä muuttotappiopaikkakunnalla se asunto on, on supertärkeää. Nykypäivänä tämä korostuu entisestään.
On paljon paikkoja, joissa asunnot menettävät arvoaan. Vuokratuottoa voi saada syrjäisemmällä paikalla kolmessa vuodessa vaikka 20 000 €. Mitä jos samalla menetät 30 000 € asunnon arvosta paikkakuntavalinnan vuoksi?
Taloyhtiön kunto on erittäin oleellinen. Mitä remontteja on tehty ja miten suunnitelmallisesti taloyhtiö on remontoinut. Onko kuntoa tutkittu ennen remontteihin ryhtymistä ja laadittu sen pohjalta suunnitelmat? Entä jos vanhassa taloyhtiössä ei ole tehty juuri mitään? Onko siihen joku todella pätevä syy vai onko taloyhtiön toiminta muuten vain huolimatonta?
Taloyhtiön talouden on oltava kunnossa. Jos viivan alle on jatkuvasti jäänyt miinusta, on oltava erittäin hyvä syy miksi. Pääpiirteissään taloyhtiön tulojen täytyy kattaa taloyhtiön menot. Taloyhtiöllä on hyvä olla parin kuukauden vastikkeita vastaava puskuri.
Oletko kiinnostunut opiskelemaan lisää?
Suvilta on kyselty monesti halukkuutta jakaa tietojaan esim. verkkokursseilla. Se ei ole innostanut. Nyt kuitenkin livewebinaari-idea on lähtenyt itämään ja ottanut tuulta purjeisiin vauhdilla. Kevään 2021 aikana saamme nauttia Suvin tietotaidosta kuuden livewebinaarin muodossa. Webinaarit jatkuvat syksyllä.
Ensimmäisessä webinaarissa ”Ennen kuin ostat ensimmäisen…” Suvi jakoi tunnin verran superhyödyllisiä vinkkejä ja tietoja ensimmäisen asunnon ostoa ajatellen. Viimeinen puolisen tuntia hän vastaili kuuntelijoiden kysymyksiin. Aivan huikea kokonaisuus!
Jos missasit sen, pääset ostamaan tallenteen täältä. Muita livewebinaariaiheita ovat mm. pankkineuvottelut, sijoittaminen yrityksen kautta sekä myynti-ilmoituksen lukeminen. Listasta ei sovi unohtaa sarjan kohokohtaa eli Grande Finalea, jossa Suvi avasi koko asuntosijoitussalkkunsa kurssilaisille ja kävi jokaisen kohteensa läpi yksi kerrallaan perinpohjin (sijainti, kuvat, ostoprosessi, miksi ostettu, taloyhtiön kunto, paljonko maksoi, onko remontoitu, nykyarvo jne.). Webinaarit saavat jatkoa ja käy kurkkaamassa webinaaritarjontaa täällä. Älä missaa niitä!