Asunnot / Kiinteistöt

Asuntosijoittamisen aloittaminen

Asuntosijoittamisen aloittaminen

II Tämä teksti sisältää affiliatemarkkinointia II

Asuntosijoittamisen aloittaminen: haastateltavana Heikki Pajunen. Heikki on pitkän linjan asuntosijoittaja. Hän on ostanut ensimmäisen sijoitusasuntonsa vuonna 2008 ja hänellä on tällä hetkellä omistuksessa kolminumeroinen määrä asuntoja.

Heikki toimii päätyökseen valmentajana Novetos Oy:ssä. Hän toimii valmentajana yrityksissä tavoitteenaan saada ihmiset itse syttymään työstään ja innostamaan sitä kautta muita ympärillään.

Asuntosijoittamisen aloittaminen – mitä on otettava huomioon alussa?

Pari ensimmäistä askelta kohti sijoitusasuntoa. Heikki suosittelee, että ensimmäisenä on oltava rahoituskuviot selvillä. Hyvät kohteet menevät nopeasti ja ilman lainalupausta ja tietoa lainan ehdoista, et voi lähteä tarjoamaan.

Heikin mielestä on kyllä hyvä tutustua ja opiskella ensin, kunhan ei jumiudu ikuiseksi opiskelijaksi eikä pääse itse asuntosijoitustoimintaan käsiksi ikinä. Pari vinkkiä opiskeluun ovat esim. Osta, vuokraa, vaurastu sekä Sijoita asuntoihin -kirjat (*), joka on perusteos aiheesta. Lämpimän suosittelun sai myös Harri Hurun Ostan asuntoja -blogi sekä -podcast.

Eniten kuitenkin oppii tekemällä. Heikin toinen vinkki on, että päätä päivämäärä koska lähdet toimimaan. Kun tiedät, koska ensimmäinen asunto ostetaan, ei sitä siirrä tarpeettomasti. Asiaahan voisi jäädä jahkailemaan vuosiksi.

Kun rahasi ovat konkreettisesti kiinni ensimmäisessä sijoitusasunnossasi, pääset itse näkemään miten vuokra tulee, vastike menee ja tekemään vuokralaisvalintaa ja oppimiskäyräsi nousee raketin tavoin. Asuntosijoittaminen on pääosin yksinkertaista ja selkeää, toteaa Heikki.

Asunnon valinta

Asuntosijoittamisen aloittaminen ja asunnon valinta. Minkä tyyppisen asunnon haluat ostaa? Pääosin kuullaan neuvottavan, että osta yksiö tai kaksio yliopiston vierestä. Ehkä siinä on varmempi vuokrattavuus, mutta vaihtoehtoja on kuitenkin paljon muitakin: omakotitalo, rivitalo tai vaikka perheasunnoksi soveltuva kolmio tai neliö kerrostalosta.

Miltä paikkakunnalta haluat hankkia sijoitusasunnon? Haetko vuokratuottoa vai arvonnousua?  Muuttotappiokaupungeissa tai pienemmillä paikkakunnilla vuokratuotto voi olla korkea, mutta ostamasi asunnon arvo saattaa laskea vuosi vuodelta.

Jos haet pelkästään arvonnousua, on Helsingin, Turun ja Tampereen ydinkeskustat ehkä varminta aluetta sitä ajatellen. Vuokratuotto tällaisilla alueilla on hyvin pieni. Markkinat ovat aika jakautuneet kasvukeskuksien ja muun Suomen välillä.

Millainen on sinun riskinsietokykysi? Haluatko päästä helpolla vai ottaa riskejä? Jos olet valmis riskisempään sijoitukseen ja sitä kautta esim. joustamaan vuokralaisen laadussa tai vuokralaisen helpossa saatavuudessa, voi sivummalla oleva lähiö olla sinun valintasi. Vuokratuotto saattaa olla tällaisessa tilanteessa isompi. Jos haluat olla varmempi vuokralaisen saatavuudesta, asuntovalintasi on esim. keskustayksiö.

Haluatko uudiskohteen vai käykö strategiaasi vanha kohde? Uudessa ei ole tulossa pitkään aikaan remontteja. Vuokrataso on vähän vanhaa asuntoa korkeampi, mutta niin on hankintahintakin. Vanhassa kohteessa riski on aina suurempi mm. taloyhtiön tulevien remonttien vuoksi.

Asuntosijoittamisen haasteet?

  • Vuokralaisvalinta

Isoimmat peikot kohdistuvat vuokralaiseen. Jos vuokralainen ei maksa vuokriaan tai rikkoo paikat, tietää se harmaita hiuksia vuokranantajalle. Kaikki on mahdollista, mutta ei läheskään niin yleistä kuin media tai keskustelupalstat antavat ymmärtää.

Sinun täytyy miettiä, oletko valmis ottamaan luottotiedottoman vuokralaisen ja jos olet, niin millaiset kriteerit sinulla on luottotiedottoman vuokralaisen valinnassa? Kaikki eivät ole valmiita ottamaan edes Kelan maksamaa vuokralaista.

  • Asunnon ylihinta

Ostohetkellä voit maksaa sijoitusasunnostasi liikaa. Tällaisessa tilanteessa se ei olekaan numeroiden valossa niin hyvä kohde tai arvonnousu ei olekaan halutunlainen. Muista laskea myös tulevat remontit mukaan, kun tarjoat kohteesta.

Tunne alueen markkinat hyvin ja käy tutustumassa alueeseen paikan päällä, seuraa ilmoituksia ja paikallislehtiä. Näin tiedät missä kyseisellä alueella ollaan menossa.

  • Nopeus on valttia

Hyvät kohteet liikkuvat erittäin nopeasti. Oma strategia tulevan hankinnan suhteen sekä raha-asiat täytyy olla hallussa jo etukäteen.

  • Valtio

Politiikka ja poliittiset päätökset voivat olla haittaavia tekijöitä. Miten verotus muuttuu ja muuttuuko se? Saako jatkossa vähentää tuloutettuja taloyhtiölainoja vuokrasta vai ei? Jos ei, miten se vaikuttaa sinuun ja sijoitusstrategiaasi? Mitä jos verotusta muutetaan? Kaikki mahdolliset vaihtoehdot täytyy punnita etukäteen ja miettiä mahdollinen exit-strategia eli mitä teet, jos homma ei sujukaan.

  • Taloyhtiö

Tutki taloyhtiö erittäin tarkasti – niin talous kuin remontitkin. Ostaessasi asunnon, ostat myös palan kyseistä kerrostaloa. On parempi ostaa hyvän taloyhtiön huonoin asunto kuin huonon taloyhtiön paras asunto. Jos taloyhtiö on huono, ei sitä niin vain voi tai pysty muuttaa.

Taloyhtiökeskustelua löytyy myös täältä Suvi Schwabin haastattelusta Asuntosijoittaminen – voitto tehdään ostohetkellä.

Sijoitusasunnon numerot

On ensiarvoisen tärkeää, että osaat laskea vuokratuoton ja huomioida siinä mahdolliset remontit ja varainsiirtoverotkin jo. Löydät tästä kaksi laskukaavaa vuokratuoton laskemiseen Miten vuokratuotto lasketaan ja tästä pääset Harri Hurun blogiin. Harri Hurun tietoisku vuokratuotosta löytyy täältä.

Oleellisempaa voi olla kuitenkin laskea oman pääoman tuotto. Miten paljon olet saanut tuottoa itse sijoittamallesi pääomalle. Tietysti tähän vaikuttaa pankista otetun velan määrä eli velkavipu. Mitä suurempi velkavipu, sitä suurempi oman pääoman tuotto. Onko velkavivun hyvä olla 100% eli ostat täysin velkarahalla koko asunnon? Ei välttämättä. Laske ja harkitse tarkasti, miten toimit.

Sijoitusasuntolainojen korot ovat laskeneet vuosien mittaan, mutta samoin on käynyt vuokratuotoillekin, toteaa Heikki. Oletko miettinyt tätä näkemystä aloittaessasi asuntosijoittamista?

Heikin lisäneuvot asuntosijoittamisen aloittamiseen

  • Verkostoidu ja tutustu muihin asuntosijoittajiin. Esimerkiksi Suomen Vuokranantajien tilaisuudet tai muut koulutukset ovat hyviä tapoja verkostoitua.
  • Liity Suomen Vuokranantajien jäseneksi ja hyödynnä heidän tietotaitonsa, materiaalipakettinsa, webinaarit, tilaisuudet sekä muut jäsenedut.
  • Ja muista, että asuntosijoittaminen on umpitylsää ja hidasta, toteaa Heikki =)

* Tämä postaus sisältää affiliatelinkkejä. Mikäli päädyt ostamaan tuotteen affiliatelinkkini kautta, saan siitä pienen rahallisen komission. Komission avulla ylläpidän tätä blogia. Linkin klikkaaminen ei tuo minulle tuloja eikä aiheuta sinulle kuluja. Voit rauhassa tutustua tuotteisiin ja miettiä ostopäätöstäsi rauhassa.

*Asuntosijoittamiseen voi kouluttautua vaikka Varapuun valmennuksista (*). Koodilla PEVV20 saat 20 % alennusta kaikista kaupan kirjoista ja koulutuksista.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *