mita-asuntosijoitusrintamalle-kuuluu

Harri Huru, mitä Suomen asuntosijoitusrintamalle kuuluu?

Haastattelin loppuvuodesta 2021 vuosien kokemuksen ja tietotaidon omaavaa Harri Hurua asuntosijoittamisen tulevaisuuden perspektiivistä. Harri Huru ei esittelyjä kaipaa, mutta lyhyesti hän on Ostan Asuntoja Blogin, Podcastin sekä YouTube-kanavan ylläpitäjä, pitkän linjan asuntosijoittaja sekä tuoreimpana asuntosijoituskirjailija. Voit tutustua Harri Hurun ja Marko Kaarron kirjoittamaan kirjaan *Asuntosijoittamisen lumipalloefekti täällä. Myös blogini on ollut referoitavana Harri Hurun podcastissa tiistaiaudiossa, jonka pääset kuuntelemaan tästä.

Sisältää affiliatemarkkinointia, linkit merkitty *-merkillä.

Miltä asuntosijoitusmarkkinoilla näyttää?

Tällä hetkellä myyjän markkinoilla on kuumaa, sanoo Harri. Hyvät (ja vähän huonommatkin) asunnot ehtivät hädin tuskin Etuoveen tai muuhun myyntimediaan, ennen kuin ostajat tekevät kilpaa yli pyyntihinnan olevia tarjouksia. Tämä alkaa näkyä jopa pommikuntoisissa asunnoissa.

Sijoitusasuntojen kannattavuuden laskutapa tuntuu nykypäivänä olevan se, että jos ei positiivista kassavirtaa saa, tyydytään negatiiviseen. Moni muuttaa omia sijoituskriteerejään lennosta palvelemaan ”huonompiakin” diilejä eli tekee sijoitusausntokauppoja laskevilla vuokratuotto-%:lla.

Jos vuokratuottoprosentti on 1-2 % luokkaa, voisiko harkita jotain toista omaisuuslajia? Voisiko joku muu tuottaa paremmin? Kun myyjän markkinat ovat kuumat, vuokranantajan markkinat näyttävät viileiltä.

Ehkä paras ratkaisu tällaisessa tilanteessa olisi istua hetki jos toinenkin käsiensä päällä, katsoa ja seurata tilannetta. Harrin mukaan markkinoille ei ole pakko rynnätä väkisin, jos mitään järkevää ei ole tarjolla omiin kriteereihin nojaten. Jos asuntojen hinnat jatkavat keskimääräistä kovempaa nousutahtia, yhä useammalla ei ole varaa omistusasuntoon. Teoreettisesti tämä voisi johtaa vuokrakotien kysynnän kasvuun, jolloin vuokrat alkavat nousta viiveellä asuntojen hintojen nousua seuraten.

Perinteisesti asuntosijoittaminen on ollut hidasta puuhaa. Aluksi on kerätty omarahoitusosuutta, ostettu asunto, maksettu asuntoa velattomaksi ja siten kerätty vakuutta sekä uutta omarahoitusosuutta seuraavan asunnon ostoa varten. Ja tämä sama rulla on pyöritetty vuosien päästä uudestaan.

Aiemmin ei tavoitteellisuus ole ollut niin läsnä vaan mietittiin enemmän eläketurvaa kuin taloudellista vapautta nelikymppisenä. Nykyään kasvuhakuisia, lähes ammattimaisia kotitalousasuntosijoittajia on yhä enemmän. Asuntojen määrää halutaan kasvattaa ja ostotavoitteita asetetaan jopa useampi asunto jokaiselle vuodelle.

Markkinat vaikeutuvat jossain vaiheessa, kun rahaa ei ole enää saatavilla pankeista samalla tavalla kuin nyt. Kun raha on kalliimpaa ja sen saatavuus heikkenee, alkaa löytyä hyviä kohteita, Harri lausahtaa. Tällöin ei enää kaikilla kilpailijoilla ole pankin kiristyneen lainapolitiikan vuoksi rahoitus valmiina. Onko sinulla kuviot selvillä tulevaakin varten?

Keskuspankkien toiminta

Oletko miettinyt keskuspankkien toimenpiteitä ja inflaatiota sijoitusasuntoihisi peilaten? Inflaatio tarkoittaa rahan ostovoiman heikkenemistä eli tuotteiden ja palveluiden hintojen nousemista. Mitä sitten, kun inflaatio näkyy tavallisten tallaajien kukkarossa kohonneina bensan, ruuan ja asumisen hintoina? Palkat kun eivät nouse samassa tahdissa.

Harri Huru tunnistaa aidosti kohtuuhintaisen asumisen kysynnän kasvua pitkällä aikajänteellä, sillä tällaisessakin inflaatioskenaariossa ihmisten on asuttava jossain ja nimenomaan kohtuullisella tuloihin suhteutetulla hinnalla. Missä? Se onkin hyvä kysymys, Harri toteaa.

Jos keskuspankki nostaa korkoja, on kaikkien tarve kiristää nyörejä ja erityisesti valtioiden. Tällöin ei pystytä enää pitämään kiinni tehdyistä lupauksista ja on pakko leikata, luopua ja resetoida järjestelmästä ”tarpeettomia” osia. Mistä tällöin leikataan? Voiko se vaikuttaa asuntosijoittajaan tai sinun sijoitusasuntoihisi?

Toisessa skenaariossa keskuspankki ja päättäjät eivät pysty nostamaan (eivät kenties halua) korkoja vaan ovat pakotettuja jatkamaan ultralöysää raha- ja finanssipolitiikkaa. Sijoitustaitoja osaamattoman ja tulonhankkimislainatiskillä punaista valoa saavan kohtalo on yhä synkempi, kun ei ole lainoja, joita inflaatio söisi.

Käy kuuntelmassa Harri Hurun haastattelu Niina Huhtalan Asuntosalkku kasvussa -podcastissa

Miten kannattaisi nyt toimia?

Onko tähän olemassa mitään vinkkejä Harri? Eipä oikeastaan. Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa ja Harrin mukaan suhteellisen varma tapa vaurastua, mutta ei rikastua nopeasti.

Hän peräänkuuluttaa kohtuullista velkavivun määrää. Ei aina tarvitse toimia maksimivelkavivulla. Mieti myös mikä olisi seuraava, edullisempi paikka, josta voisit ostaa ilman suurta kilpailua? Missä muut asuntosijoittajat eivät vielä ole tai näe potentiaalia? Mikä olisi seuraava hyvä paikkakunta tai kaupunginosa? Monet ostavat tällä hetkellä isoimpien kaupunkien keskustoista yksiöitä ja kenties pieniä kaksioista.

Harri pohtii, voisiko vuokrata jotain muuta kuin yksiöitä tai kaksioita. Entä omakotitalot, rivitalot, paritalot? Löytyisikö käyttötarkoitusmuutoskohteita, jolloin esim. teollisuuskiinteistö hyvällä paikalla muutettaisiin asunnoiksi? Kun helpot tavat vaikeutuvat, pitää opetella uusia asioita ja laajentaa omia näkökulmia.

Olisiko toimintasi kannattavampaa, jos kulkisitkin jalostusketjussa alkuun päin? Jos rakennuttaisit itse esim. paritalon tai rivitalon? Tästä näkökulmasta löytyy perustietoa Harri Hurun ja Marko Kaarron *Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta.

Älä masennu, vaikka tässä maratoonimatkalla välillä tökkii. Jos et pysty itsellesi perustelemaan, että ostos suunnittelemallasi hinnalla ja strategialla olisi järkevä, älä osta. Harrin mukaan tärkeintä ei ole ostoaikataulussa pysyminen ja pakko-ostaminen. Somessa muiden vauhti sokaisee. Älä vertaa itseäsi muihin.

Suunnittele ja laita kaikki tarvittavat prosessit kuntoon sillä välin, kun istut käsiesi päällä ja etsit sopivaa sijoituskohdetta. Lue, opiskele, seuraa maailman menoa avoimin mielen ja kuuntele erilaisia näkökulmia.

Kun odotat, että tilanne markkinoilla muuttuu, hio omat prosessisi kuntoon. Mieti verotus ja verosuunnittelu, ota tarvittava tekniikkaa käyttöön (esim. vuokraseuranta), tarkista vuokrasopimuspohjat ja mieti etukäteen esim. mistä saat rahaa, ellei pankki enää muuttuneessa markkinatilanteessa sitä myönnäkään.

Yhden hengen taloudet ovat lisääntyneet vuosi vuodelta, jolloin pienille asunnoille on ollut kysyntää. Mitä tapahtuu, kun väestö vanhenee? Millainen asunnontarve vanhemmalla väestöllä on?

Harri kehottaa haastamaan omaan ajattelua ja perinteisiä ajatusmalleja: mieti muita vaihtoehtoja asuntosijoittamisalan sisällä. Kun pääset lumipalloefektiin kiinni, se lähtee jossain vaiheessa eteenpäin itsestään.

Voit tutustua tajuntasi räjäyttävään tietopakettiin eli Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan *täällä.

Kommentoi

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.